FAQ

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch das Bauamt bestätigt, dass die Wohnungen sowie nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossene Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind solche, die baulich vollkommen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Freien, Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Sie müssen über eine Kochgelegenheit und ein Badezimmer verfügen. Für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Aufteilungsplan (bestehend aus Grundrissen, Schnitten, Ansichten und dem Lageplan) erforderlich, aus dem die Aufteilung der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile und Flächen hervorgeht.

Der Verwalter führt die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft. In der Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse mit dem in der Versammlung verkündeten Wortlaut, alle schriftlichen Umlaufbeschlüsse sowie alle Urteile gerichtlicher Entscheidungen fortlaufend nummeriert einzutragen.

Die Wohnungseigentümer regeln ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Durch den Verwalter wird einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen.

Auf dieser beschließen die Wohnungseigentümer z. B. die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, Instandhaltungen sowie über Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sofern es Maßnahmen besonderer Dringlichkeit erfordern kann eine zusätzliche außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Ohne eine Eigentümerversammlung ist eine Beschlussfassung nur durch einen Umlaufbeschluss möglich, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück, alle Teile, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind, alle Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch sowie Bestandteile, die die äußere Gestalt bestimmen und nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum Dritter stehen.

Beispiele: das Fundament des Hauses, die Fassade und das Dach, tragende Wände, Fußböden und Decken, Fall- und Steigleitungen, die Heizungsanlage, Treppenhaus, Hauseingangstür, Außenfenster sowie Außen- und Grünflächen des Grundstücks.

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie dient der Durchführung von größeren Instandhaltungsmaßnahmen. Über die Höhe der jährlichen Ansparung und die Verwendung beschließt die Eigentümergemeinschaft. Die Ansparungen werden durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen geleistet und auf einem separaten Bankkonto angelegt.

Der Nutzen-Lastenwechsel wird durch den Verkäufer und den Käufer im Kaufvertrag vereinbart. Mit diesem Stichtag gelangt der Käufer in den Besitz der Kaufsache; alle Nutzen (z. B. Mieteinnahmen) und Lasten (Kostentragung) gehen auf den Käufer über.

Erst mit der Grundbucheintragung wird der Erwerber Eigentümer und kann sein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung ausüben.

Zum Sondereigentum gehören alle Räume, die zu Sondereigentum in der Teilungserklärung erklärt wurden, sowie alle Bestandteile innerhalb der Räume, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Sondereigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können. Sondereigentum kann Wohnungs- oder Teileigentum sein und ist immer verbunden mit dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum.

Beispiele: Wohnungsinnentüren, Fußbodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Wandverkleidungen (Tapeten, Anstrich), Sanitäreinrichtungen, Armaturen, Fliesen.

Ein Sondernutzungsrecht wird am Gemeinschaftseigentum – an Flächen, die zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören – begründet und räumt einem Wohnungseigentümer beziehungsweise mehreren das Recht zur alleinigen, dauernden Nutzung dieser Fläche unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer ein.

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts erfolgt durch Festlegung in der Teilungserklärung oder nachträglich durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Typische Begründungen sind zum Beispiel an Terrassen, Stellplätzen auf dem Grundstück oder an Gartenflächen.

Für die Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer gibt es verschiedene Stimmrechte. Das Kopfprinzip besagt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Somit hat ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, nur eine Stimme. Steht das Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Die Teilungserklärung kann dennoch abweichende Regelungen zur Stimmrechtsausübung enthalten. In der Regel wird in der Teilungserklärung das Wertprinzip – die Stimmenverteilung nach Miteigentumsanteilen – festgelegt, bei dem jeder Wohnungseigentümer so viele Stimmen wie Miteigentumsanteile hat. Ein weiteres Prinzip ist das Objektprinzip, bei dem jeder Sondereigentümer eine Stimme pro Wohnung beziehungsweise Teileigentum hat.

Die Teilungserklärung regelt die Rechtsverhältnisse der Eigentümergemeinschaft durch die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Festlegung von Wohnungs- und Teileigentum sowie die Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile.

In der Regel enthält jede Teilungserklärung neben dem ersten Teil als zweiten Teil die sogenannte Gemeinschaftsordnung, in der das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander mit ihren Rechten und Pflichten geregelt wird.

Ein Verwaltungsbeirat in einer Eigentümergemeinschaft ist nicht zwingend vorgeschrieben. Per Mehrheitsbeschluss können drei Eigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Der Beirat arbeitet mit dem Verwalter zusammen und unterstützt ihn bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Der Verwaltungsbeirat prüft insbesondere die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und den Wirtschaftsplan vor deren Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft.

Das monatliche Hausgeld setzt sich aus allen Bewirtschaftungskosten, den Verwaltungskosten sowie den Instandhaltungskosten der Eigentümergemeinschaft zusammen. Für das ganze Jahr wird ein Gesamtwirtschaftsplan mit allen geplanten, voraussichtlichen Gesamtausgaben der Eigentümergemeinschaft erstellt.

Der Einzelwirtschaftsplan eines Wohnungseigentümers enthält aus dem Gesamtwirtschaftsplan die anteilsmäßige Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Lasten- und Kostentragung sowie die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen. Der Wirtschaftsplan wird durch den Verwalter erstellt, durch den Verwaltungsbeirat geprüft und ist durch die Eigentümergemeinschaft zu beschließen.